Налог с продажи квартиры

НДФЛ 13% при продаже жилья — расчёт по ст. 217.1 и 220 НК

Цена продажи, ₽Цена покупки, ₽документально подтв.Срок владения, лет

Льготный мин. срок владения 3 года

Схема вычета

НДФЛ к уплате

390 000 ₽

доходы − расходы × 13%

Доходы − расходы

390 000 ₽

база 3 000 000 ₽

Фикс. вычет 1 млн ₽

910 000 ₽

база 7 000 000 ₽

Ст. 217.1 НК: освобождение от НДФЛ при владении ≥ 5 лет (3 года для единственного жилья, наследства, дарения от близких родственников, приватизации).

Ст. 220 НК: можно выбрать одну из схем — уменьшить доход на расходы по приобретению или применить фиксированный вычет 1 000 000 ₽. Выбирайте ту, что меньше налог.

Если цена продажи < 70% от кадастровой — налоговая база = 70% кадастровой стоимости.

Когда платится налог

При продаже жилья, находившегося в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет), нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить НДФЛ до 15 июля. Если продали в 2026 — отчитаться до 30 апреля 2027.

Две схемы

Доходы минус расходы: налог = (цена продажи − цена покупки) × 13%. Нужны документы: ДКП на покупку, платёжки.
Фиксированный вычет 1 млн ₽: налог = (цена продажи − 1 000 000) × 13%. Документы о покупке не нужны.

Льготы для семей с детьми

С 2022 г. семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже единственного жилья независимо от срока владения, если в течение года купят более дорогое (по площади или по кадастру) жильё (п. 2.1 ст. 217.1 НК).

Частые вопросы

Когда квартира продаётся без налога?

При владении 5 лет (общий случай) или 3 года (единственное жильё, унаследованная, подаренная близким родственником, приватизированная). Срок отсчитывается с даты записи в ЕГРН.

Что выгоднее — расходы или 1 млн вычета?

Если есть документы о покупке — обычно «доходы − расходы». Фиксированный вычет 1 млн ₽ выгоден, когда квартиру получили бесплатно (наследство, дарение) или по очень низкой цене (приватизация, доли давно).

А если продажа дешевле кадастровой?

НК сравнивает цену продажи с 70% кадастровой стоимости (на 1 января года продажи). Если цена ниже — налоговая база считается от 70% кадастровой. Это защита от занижения цены в договоре.

Расчёт НДФЛ при продаже недвижимости выполнен по ст. 217.1 и 220 НК РФ. Учтите кадастровую стоимость (≥ 70% цены продажи), особые сроки владения для отдельных категорий жилья. По спорным ситуациям — консультация налогового консультанта или ФНС.